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三四线多地“限跌令”背后 楼市“价格战”或遇严控

发布时间: 2019-11-18 17:23    查看:5184

在“房住不炒”的政策大基调下,宏观调控成为规避部分市场乱象、维护市场稳定的必要手段之一。


日前,为了维护市场稳定,安徽省马鞍山市住房和城乡建设局发布《关于做好商品房销售管理工作的通知》(以下简称“《通知》”),规定楼盘降价不得超过备案价格的10%,在行业内引发热议。


对于此次“限跌令”的颁布,日前,安徽省马鞍山市住建局相关负责人回应《中国经营报》记者采访表示,规定商品房销售价格降幅不得低于备案价10%,是希望房地产企业前期报价可以“实一点”,备案价应根据实际情况拟定。“不能后期随意涨价降价,以此让市场能够更加稳定,不出现太大的波动。”


实际上,记者在采访中了解到,今年以来,包括江西赣州、湖北恩施等多个城市也都出台过类似的调控文件,对商品房销售价格的降幅作出规定。


楼市再现“限跌令”


记者查询文件发现,上述《通知》印发时间为11月4日,主要针对马鞍山楼市提出了三方面的调整规定。


首先,商品房预售许可工程形象进度的标准降低。该《通知》显示,商品房预售最小规模调整为栋,商品房预售许可工程形象进度为总层数的二分之一。


而此前,该市去年发布的预售管理通知指出,对当时已拿地的楼盘,自2018年7月1日起,一年内实现预售的,工程形象进度达到总层数的二分之一时准予预售;自2019年7月1日起,原则上工程形象进度达到封顶时准予预售,并且鼓励房地产开发企业现房销售。


其次,新预售楼盘资金监管额度降低。此次印发的《通知》将新预售楼盘重点监管资金监管标准调整为多层(6层及以下)1680元/平方米,小高层(7至11层)1890元/平方米,高层(12层以上)2100元/平方米。较去年的规定,分别降低了720元/平方米、810元/平方米、900元/平方米。


最后,则是此次文件引起轩然大波的“限跌令”,明确商品房销售价格降幅不得低于备案价10%。上述《通知》明确,新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格,同时不得低于备案价格10%,对新备案项目商品住房销售价格(实际成交价格)低于备案价10%,需要重新办理销售备案。


对此,马鞍山住建局相关负责人表示,调整工程形象进度和资金监管额度,是对周边市场充分调研后的决定,同时也考虑到一些企业存在资金压力等问题。


该负责人称,规定商品房销售价格降幅不得低于备案价10%,则是希望房地产企业前期报价可以“实一点”,备案价应根据实际情况拟定。“不能后期随意涨价降价,以此让市场能够更加稳定,不出现太大的波动。”


实际上,今年以来,赣州、恩施等多个城市也都出台过类似的调控文件,对商品房销售价格的降幅作出规定。


今年2月,江苏邳州房地产商会发布的《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》指出,当地个别楼盘出现了以低价扰乱市场、不正当竞争现象,销售价格严重低于备案价格,严重扰乱了房地产市场的秩序。该商会要求,各房企应按政府备案价格销售,不得挑起“价格战”。


3月,江西省赣州市发布“紧急通知”称,赣县区的所有房企应停止特价房销售,同时该区住房售价不得低于此前2月份的备案价。


6月,湖北省恩施市房地产协会下发的一份通知也引发热议。该通知列举了当地部分项目开盘价低于备案价、甩卖抛售等10种降价行为,并要求各开发商对上述行为进行引导和纠正。


价格“泡沫”遭挤压


“这些现象说明,三四线城市的楼市已经从过热开始转向偏冷。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示,出现“限跌令”的城市房价往往有下跌趋势,但并不都是自然下跌,而是由楼市的恶性竞争导致的,恩施就是最典型的例子。“这时候管控房价是有必要的,例如不允许相关项目随意降价进行蓄客,避免恶性竞争。”


在“限跌令”的背后,透露出马鞍山楼市的下行。相关数据显示,尽管近期马鞍山楼市有回暖之势,但与去年相比仍差距明显。


马鞍山市住房和城乡建设局披露的数据显示,9月份,全市商品房成交2003套,成交面积22.67万平方米,成交金额16亿元,环比分别增长9.6%、6.9%、11.5%,同比分别下降22.5%、17.2%、16.3%。


其中,商品住房成交1683套,成交面积19.73万平方米,成交金额13.92亿元,环比分别增长5.1%、2.3%、5.8%,同比分别下降17.3%、15.1%、13.9%。


“今年下半年以来,尽管马鞍山楼市有下滑的趋势,但一些热门项目购买力还是有的,只不过优惠促销相比一二线城市更加五花八门。”一名当地业内人士告诉记者,所谓“限跌令”主要对开发商影响大一些,“因为不能随便降价,以后开发商必定不敢随意备高价”。


上述业内人士表示,一直以来,马鞍山楼市存在较大的“水分”,开发商往往备案价较高,卖不出去后再促销降价销售。“此次新政主要也是为了减少此类情况的发生,尽量使得当地房地产销售更加透明些。”


连日来,记者联系了多家马鞍山在售新房项目,也证实了上述业内人士的说法,各类促销方式夺人眼目。例如,位于花山区湖南东路的森隆·英郡在“双11”期间每天送出一套特价房并且赠送车位;位于花山区慈湖河路与朝霞路交会处的朝辉东方城推出20套特价房源,平均每套优惠5万元左右;而雨山区霍里山大道的朗诗·熙华府除了特价房外,还推出欧洲双人游、清空购物车等优惠,宣称“最高省10万元”……


“限制降价幅度无疑有助于促进马鞍山楼市的稳定。”严跃进分析称,对于开发商而言,新政会促使其报价备案时更为理智,减少“过高报价又刻意大幅度降价以吸引客户”的现象;而对于购房者来说,新政有利于房价的稳定,也使得楼市更加明晰,避免其落入“先涨价后促销”的销售圈套。


(文章来源:中国经营报)


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